Dans le cadre d’un bail commercial, l’article L145-38 du Code de commerce prévoit que le montant du loyer peut évoluer selon une périodicité triennale en fonction de l’évolution de l’indice ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) spécifié dans le bail. Ce même article du Code de commerce prévoit néanmoins la possibilité de faire varier le loyer (à la hausse comme à la baisse) au-delà de l’évolution de l’indice s’il y a une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Ce principe étant rappelé, on peut dès lors s’interroger sur la notion de « facteurs locaux de commercialité ». L’article R145-6 du Code de commerce précise ainsi que ces facteurs « dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ». Face à cette définition généraliste, la jurisprudence a été amenée à préciser au cas par cas si tel ou tel élément pouvait être considéré comme un facteur local de commercialité. C’est dans cette optique qu’est intervenue la décision de la Cour de cassation le 25 octobre 2018 (n°17-22129). Dans l’affaire qui nous concerne, un ensemble d’investisseurs personnes physiques avait acquis des lots de copropriété situés dans une station de tourisme en montagne afin d’accorder un bail commercial à une société exploitante afin que celle-ci puisse mettre chacun des lots en location auprès de vacanciers, ce montage s’inscrivant dans une logique de défiscalisation Censi-Bouvard. C’est dans ce contexte que la société exploitante a souhaité diminuer le montant du loyer jusqu’alors convenu avec les investisseurs bailleurs en invoquant le fait que quatre autres résidences de tourisme de la station avaient déjà renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs. La Cour de cassation a estimé que » le fait que quatre autres résidences de tourisme de la station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs était une décision de gestion, propre aux résidences concernées qui n’était pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence ». Autrement dit, l’argument du preneur a été jugé non recevable…
Source : Delacourt Immobilier
