Clause pénale et vente immobilière

Tout compromis de vente immobilière dispose de conditions suspensives parmi lesquelles la plus connue est celle relative à l’obtention d’un prêt par le ou les acquéreurs du bien. Une récente décision de la Cour de cassation (pourvoi n° 16-14615) confirme la jurisprudence constatée jusqu’à présent en matière de responsabilité de l’acquéreur quant à la réalisation de toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans les conditions définies dans le compromis de vente.

Le principe général est le suivant : la condition suspensive n’est pas réalisée dès lors que l’acquéreur n’a pas obtenu une offre de prêt aux conditions stipulées dans le compromis de vente : le processus de vente s’arrête alors. A contrario, la condition suspensive est considérée comme réalisée si l’acquéreur a reçu une offre de prêt aux conditions stipulées dans le compromis de vente : le processus de vente se poursuit par réitération par acte authentique .

Dans l’hypothèse où l’acquéreur n’a pas sollicité d’offre de prêt (car il a par exemple renoncé à son projet d’acquisition) ou n’a pas accepté une offre de prêt aux conditions spécifiées dans le compromis de vente, le compromis de vente contient généralement une clause pénale qui octroie au vendeur des dommages et intérêts. En pratique, la clause pénale se confond souvent avec la notion d’indemnité d’immobilisation.

En l’espèce, dans le cas soumis à la Cour de cassation du 14 décembre 2017 (pourvoi n° 16-14615), les acquéreurs n’avaient justifié d’aucune démarche complète et régulière à l’égard d’un organisme bancaire afin de satisfaire à la condition suspensive relative à l’obtention de leur financement dans les conditions convenues au compromis. La Cour a dès lors confirmé l’arrêt de la Cour d’appel en indiquant que les acquéreurs étaient responsables de la défaillance de la condition suspensive et de l’échec de la vente et qu’ils devaient être condamnés au paiement du montant de la clause pénale. Cette position de la Cour de cassation est dans la droite lignée de la jurisprudence existante qui sanctionne l’acquéreur de n’avoir pas réalisé les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt dans les délais impartis ou d’avoir réalisé ces démarches beaucoup trop tardivement pour respecter ces derniers.

Source : Delacourt Immobilier

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