Fiscalité du bailleur : le déficit foncier en location nue

Dans le cadre d’une location nue, un propriétaire bailleur est soumis aux règles fiscales des revenus fonciers. Au titre d’une année, il peut se retrouver soit en excédent (les loyers dépassent les dépenses), soit en déficit (les dépenses dépassent les loyers). Dans cette seconde situation, le Code général des impôts dispose de règles particulières visant à encadrer l’imputation de ce déficit sur les revenus du propriétaire bailleur.

 

I) L’imputation du déficit foncier

Le 3° du I de l’article 156 du Code général des impôts prévoit que la part du déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global du foyer fiscal de la même année dans la limite de 10 700 euros. Si au titre d’une année, la limite de 10 700 euros est franchie, alors la part du déficit non imputé est reporté sur le revenu global du foyer fiscal des 6 années suivantes. A l’issue de ces 6 ans, si une part du déficit reste non imputée, elle est définitivement perdue pour le bailleur.

Ce même article prévoit que la part du déficit provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunts et dépassant 10 700 euros est imputable sur les revenus fonciers du foyer fiscal des dix années suivantes. Au terme de ces dix années, le déficit non imputé est définitivement perdu pour le bailleur.

Concernant la part du déficit provenant des intérêts d’emprunts, elle est imputable sur les revenus fonciers du foyer fiscal des dix années suivantes. Au terme de ces dix années, le déficit non imputé provenant des intérêts d’emprunt est définitivement perdu pour le bailleur.

Le Code général des impôts faisant un distinguo entre la part du déficit attribuable aux intérêts d’emprunts et celle attribuable aux dépenses autres que les intérêts d’emprunts, une question se pose : comment déterminer concrètement le montant de chacune des parts ?

Réalisons quelques exemples.

 

1er exemple

Supposons qu’un bailleur constate un déficit foncier de 8 000 euros. Ce déficit est dû à des loyers de 20 000 euros, des intérêts d’emprunts de 22 000 euros et des dépenses autres que les intérêts d’emprunts de 6 000 euros.

2 000 euros de déficits sont dus aux intérêts d’emprunts (il s’agit de la différence entre les 22 000 euros d’intérêts et les 20 000 euros de loyers). En conséquence, ces 2 000 euros seront imputés sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

6 000 euros de déficits sont dus aux dépenses autres que les intérêts d’emprunts. Ce montant ne dépassant pas le plafond de 10 700 euros, la totalité des 6 000 euros est imputable sur le revenu global du foyer fiscal de la même année.

 

2ème exemple

Supposons qu’un bailleur constate un déficit foncier de 8 000 euros. Ce déficit est dû à des loyers de 20 000 euros, des intérêts d’emprunts de 10 000 euros et des dépenses autres que les intérêts d’emprunts de 18 000 euros.

Le déficit de 8 000 euros n’est pas imputable, même partiellement, aux intérêts d’emprunts. En effet, ceux-ci sont inférieurs au montant des loyers.

Le déficit de 8 000 euros est donc imputable aux seules dépenses autres que les intérêts d’emprunts. Ce montant ne dépassant pas le plafond de 10 700 euros, il pourra être imputé en intégralité sur le revenu global du foyer fiscal de la même année.

 

3ème exemple

Supposons qu’un bailleur constate un déficit foncier de 12 000 euros. Ce déficit est dû à des loyers de 20 000 euros, des intérêts d’emprunts de 2 000 euros et des dépenses autres que les intérêts d’emprunts de 30 000 euros.

Le déficit de 12 000 euros n’est pas imputable, même partiellement, aux intérêts d’emprunts. En effet, ceux-ci sont inférieurs au montant des loyers.

Le déficit de 12 000 euros est donc imputable aux seules dépenses autres que les intérêts d’emprunts. Ce montant dépassant le plafond de 10 700 euros :
le déficit sera déduit du revenu global de la même année pour un montant de 10 700 euros ;
le solde, à savoir 1 300 euros, sera imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

4ème exemple

Supposons qu’un bailleur constate un déficit foncier de 15 000 euros. Ce déficit est dû à des loyers de 20 000 euros, des intérêts d’emprunts de 22 000 euros et des dépenses autres que les intérêts d’emprunts de 13 000 euros.

2 000 euros de déficits sont dus aux intérêts d’emprunts (il s’agit de la différence entre les 22 000 euros d’intérêts et les 20 000 euros de loyers). En conséquence, ces 2 000 euros seront imputés sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

13 000 euros de déficits sont dus aux dépenses autres que les intérêts d’emprunts. Ce montant dépassant le plafond de 10 700 euros :
10 700 euros seront déduits du revenu global de la même année ;
le solde, à savoir 2 300 euros, sera imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

II) Une obligation : continuer à louer le bien pendant 3 ans

Lorsque la totalité du déficit ou une partie seulement est imputé sur le revenu global du foyer fiscal, le propriétaire devra continuer à louer le bien pendant au moins 3 ans.

Si on suppose qu’un déficit est constaté au titre de l’année N (lors de la déclaration d’impôt effectuée en N+1) et que celui-ci est partiellement ou totalement imputé sur le revenu global de l’année N, alors le propriétaire devra continuer à louer le bien jusqu’au 31 décembre N+3.

Si cette obligation n’est pas respectée, l’administration fiscale remettra en cause l’imputation ayant eu lieu sur le revenu global et considèrera que le déficit ne pouvait être imputé que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (dans la limite de l’année de la cessation de la location, autrement dit dans la limite de l’année N+3 dans notre exemple ci-dessus).

A titre d’exemple, supposons qu’au titre de l’année N un déficit foncier ait été constaté et imputé sur le revenu global de l’année N, et qu’au cours de l’année N+2 le propriétaire reprenne son bien et arrête de fait de le mettre en location. Dans cette situation, l’administration fiscale :
recalculera le revenu imposable de l’année N sans tenir compte du déficit, et[/li]
imputera ce déficit sur les revenus fonciers dégagés par la location durant les années N+1 et N+2.

Il est important de préciser qu’il existe un délai de prescription au delà duquel l’administration fiscale ne peut remettre en cause le déficit. Ce délai est de 3 ans après l’année au cours de laquelle la location a cessé. Dans notre exemple précédent, cela signifie que l’administration fiscale a jusqu’au 31 décembre N+5 (soit 3 ans après la fin de l’année N+2) pour réagir.

Le Code général des impôts a prévu des exceptions à cette remise en cause de l’imputation du déficit en cas d’arrêt de la location :
invalidité ;
licenciement
invalidité ;
expropriation.

 

Source : Delacourt Immobilier

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