La loi ALUR – Les changements pour les bailleurs et locataires

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été adoptée par le Parlement fin janvier 2014. Bien qu’un certain nombre de dispositions sont encore soumises à la parution de décrets d’application, des changements majeurs sont d’ores et déjà à prévoir dans les rapports locatifs. En voici quelques uns.

Remarque préalable : l’ensemble des informations indiquées ci-dessous s’appliquent aux locations nues. Des dispositions spécifiques aux locations meublées s’appliquent également et feront l’objet d’un prochain article.

 

1°) Les loyers à la relocation sont plafonnés

Cette situation existait avant la loi ALUR dans un certains nombre de communes. Cependant, ce qui change, c’est la nature du plafonnement. Auparavant, le plafonnement ne devait pas l’ancien loyer moyennant la revalorisation permise par l’évolution de l’indice de référence des loyers. A compter d’aujourd’hui, ce plafonnement est encadré par des arrêtés préfectoraux. Ceux-ci fixeront annuellement un loyer de référence. Le loyer minimal sera ainsi inférieur de 30% au maximum au loyer de référence. Le loyer maximal quant à lui sera supérieur de 20% au maximum au loyer de référence. Il est à préciser que les loyers de référence dans les communes concernées ne sont pas encore connus à ce jour. Précisons que les communes concernées sont les communes de plus de 50 000 habitants dans lesquels un déséquilibre entre l’offre et la demande existe, telle Lille, Paris, Bordeaux, etc. La liste précise des communes devrait être connue ultérieurement.

 

2°) La garantie des loyers universelle

Cette garantie accordée par l’Etat entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2016. Elle vise à se substituer au locataire si celui-ci vient à faire défaut dans le paiement de son loyer. Un certain nombre d’éléments de cette garantie ne sont pas encore connus à ce jour. Cependant, elle devrait uniquement s’appliquer à la fraction du loyer n’excédant pas le loyer de référence (voir 1°). Elle se déclencherait à la fin du 1er mois d’impayé et durerait 18 mois au maximum. Un bailleur devra choisir entre cette garantie et le recours à un cautionnement obtenu auprès de son locataire : le cumul ne sera pas possible.

 

3°) Les honoraires de mise en location

Jusqu’à présent, les honoraires de mise en location étaient partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. La loi ALUR introduit un changement majeur en imputant la quasi-totalité de ces honoraires à la charges du bailleur. Seuls certains éléments composant les honoraires pourront être partagés entre le bailleur et le locataire, tels que l’établissement de l’état des lieux ou la rédaction du bail.

 

4°) Mise en place d’un bail type

Aucun bail type n’existait jusqu’à présent. La loi ALUR prévoit l’utilisation d’un bail type qui n’a pas encore été publié à l’heure actuelle. En annexe au bail, de nouveaux diagnostics techniques s’ajouteront par rapport à ceux existants actuellement. Les décrets d’application ne sont pas encore paru.

 

5°) Réduction du préavis de congé du locataire

En location nue, le préavis de congé du locataire était jusqu’à présent fixé à 3 mois. Ce délai pouvait être ramené à 1 mois dans certains cas spécifiques : premier emploi, chômage, etc. Dans certaines communes de plus de 50 000 habitants (Lille, Paris, etc.), le préavis est désormais fixé à 1 mois quelque soit la raison pour laquelle le locataire désire quitter le logement. Précisons que la liste des communes n’est pas encore connue encore avec précision et que par défaut c’est le préavis de 3 mois qui s’applique encore.

 

Source : Delacourt Immobilier

Facebook20
TWITTER
LinkedIn