La participation des copropriétaires aux dépenses de la copropriété

Un arrêt récent de la Cour de cassation du 9 novembre 2017 (n° de pourvoi: 16-17851) est venu rappeler  la distinction essentielle entre les deux catégories de charges existantes au sein d’une copropriété et dont les copropriétaires doivent s’acquitter. Sur la base de cet arrêt, il est dès lors intéressant de rappeler les règles en la matière.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, loi régissant les copropriétés, distingue deux types de charges :

– Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun;

– Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Concernant les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, la loi prévoit que celles-ci soient réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ainsi, à titre d’exemple, un copropriétaire disposant d’un appartement situé en rez-de-chaussée ne participe pas aux dépenses d’entretien de l’ascenseur puisqu’il n’a pas l’utilité de l’utiliser.

Concernant les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, la loi prévoit que celles-ci soient réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, autrement dit plus simplement, en fonction des tantièmes. Ainsi, à titre d’exemple, le salaire d’un gardien est réparti en fonction des tantièmes dont dispose chaque copropriétaire.

En l’espèce le cas posé à la Cour de cassation concernait la répartition du coût de réhabilitation des garde-corps de l’immeuble. Le copropriétaire d’un appartement situé en rez-de-chaussée ne disposant pas de garde-corps devait-il quand même participer à la prise en charge de cette dépense ?

Sans se prononcer sur le fait qu’une telle dépense était une charge entraînée par les services collectifs et les éléments d’équipement commun (et donc répartie uniquement entre les copropriétaires qui en ont l’utilité, ce qui exclut le copropriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée qui ne dispose pas de garde-corps) ou une charge relative à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (auquel cas tous les copropriétaires doivent participer à la dépense, y compris le copropriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée qui ne dispose pas de garde-corps), la Cour de cassation a sanctionné la décision de la juridiction de proximité en indiquant que cette dernière n’avait pas cherché à identifier la catégorie de charges à laquelle était rattachée cette dépense et, de ce fait, n’avait pas donné de base légale à sa décision.

Source : Delacourt Immobilier

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