La SCI au regard des donations et des successions

De plus en plus de familles ont décidé d’investir dans l’immobilier via des SCI. Ces SCI dites familiales permettent notamment de réduire voire d’annuler l’imposition qui naît lors des donations et des successions relatives aux biens immobiliers acquis par la SCI. Avant d’expliquer ce mécanisme, effectuons un rapide rappel de ce qu’est une SCI.

Qu’est-ce-qu’une SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière. Créer une SCI a trois buts principaux :

– permettre à des personnes physiques d’acquérir ensemble un patrimoine immobilier

– protéger son patrimoine immobilier de ses créanciers

– transmettre un patrimoine immobilier à ses héritiers

Même si les deux premiers objectifs sont très intéressants et mériteraient d’être développés, nous nous attarderons ici sur le troisième, à savoir la transmission d’un patrimoine immobilier à ses héritiers.

Nous en profitons pour vous rappeler que la création d’une SCI peut être réalisée sans l’intervention d’un professionnel. Cependant, nous vous conseillons de vous faire assister d’un notaire lors de celle-ci, non seulement afin d’éviter d’éventuels désagréments par la suite, mais également pour avoir l’avis d’un professionnel eu égard aux buts que vous recherchez dans la création de votre SCI.

 

Transmission d’un patrimoine immobilier et SCI

Tout parent est désireux de léguer à ses enfants une partie ou l’ensemble de son patrimoine immobilier. Ce legs peut avoir lieu de son vivant (donation) ou suite à son décès (succession). Dans un cas comme dans l’autre, la SCI offre des possibilités de réduire l’imposition qui sera supportée par les enfants.

 

Dans le cadre d’une donation.

En l’absence de SCI, la donation sera imposée au régime de droit commun. Si au contraire, le bien immobilier que l’on souhaite donner est logé dans une SCI, la situation est toute autre. Dans ce cas, la valeur des biens immobiliers est divisée en parts sociales de la SCI, ces parts sociales étant détenues par les parents. La donation ne porte donc pas sur les biens immobiliers en tant que tels mais sur les parts sociales de la SCI qui ont une valeur unitaire bien plus faible que la valeur unitaire ou globale de chaque bien détenu par celle-ci. De fait, les parents peuvent réaliser des donations successives des parts sociales en prenant soin de s’assurer que le montant de chaque donation ne dépasse pas le seuil actuel de 159 325 euros par enfant par tranche de 10 ans. Cela permet au bout d’un certain temps d’exonérer en partie ou complètement la donation que l’on souhaitait réaliser au départ et qui portait sur les biens immobiliers.

 

Il convient également de noter que si ce système ne permet d’exonérer complètement la donation (ex : une donation de parts sociales dont le montant serait supérieur au seuil de 159 325 euros), un autre dispositif permet d’alléger la facture fiscale. Ce dispositif est celui de la décote. Ainsi si une part sociale est estimée avoir par exemple une valeur unitaire de 100 euros, l’administration fiscale pourra considérer que les droits ne seront calculés que sur 90 euros. Cette décote s’explique par le fait que l’administration fiscale considère que les parts sociales de SCI familiales souffre d’un problème de liquidité sur le marché et que cette difficulté est compensée par un allègement des droits à payer lors de la donation. Le problème de liquidité évoqué est très simple à comprendre. De par son nom, une SCI familiale ne regroupe que des associés d’une même famille. Par conséquent, un enfant qui deviendrait propriétaire de parts sociales lors d’une donation ne pourrait pas ou presque pas céder les parts sociales ainsi acquises à un tiers : qui achèterait les parts sociales d’une SCI dans laquelle tous les autres membres, de par leurs liens familiaux, feraient bloc lors des prises de décision importantes ?

 

Dans le cadre d’une succession.

Lors d’une succession, la SCI permet de bénéficier du même dispositif de décote que celui présenté ci-dessus dans le cadre d’une donation.

 

Source : Delacourt Immobilier

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