L’achat de parties communes dans une copropriété

Un copropriétaire, ou une personne étrangère à la copropriété, peut souhaiter vouloir acquérir une partie commune afin de la transformer en partie privative. Cette acquisition doit respecter un certain formalisme pour être valable. Par ailleurs, cette opération s’accompagne souvent de la réalisation de travaux dont la réalisation est également conditionnée par un certain nombre de règles.

Afin que ce vote puisse avoir lieu dans de bonnes conditions, un parcours de plusieurs étapes doit être réalisé :

1) Le candidat acquéreur doit avoir évalué le prix de la partie commune qu’il souhaite acheter. Il peut demander l’aide d’un agent immobilier, d’un notaire ou d’un expert immobilier afin d’estimer le prix à sa juste valeur. Même si ce n’est pas obligatoire, il est très fortement recommandé de contacter également le syndic afin qu’il conseille au mieux l’acquéreur sur le prix pouvant être demandé. Il est également recommandé de consulter le conseil syndical et de rendre visite aux différents copropriétaires pour les sonder afin de savoir quel prix ils seraient prêts à accepter.

 

2) Le candidat acquéreur devra prendre contact avec un géomètre expert qui établira un projet de modification du règlement de copropriété. En effet, si l’acquisition est adoptée par l’assemblée générale, la partie commune deviendra une partie privative, modifiant ainsi les tantièmes de copropriété et la répartition des charges entre les copropriétaires.

 

3) L’offre d’achat est transmis aux copropriétaires par l’intermédiaire du syndic, et ce 21 jours au moins avant la date de tenue de l’assemblée générale.

 

4) L’assemblée générale des copropriétaires vote la vente de la partie commune à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (…) et les actes de disposition ». Concomitamment à ce vote, les copropriétaires votent la modification du règlement de copropriété. Précisons que si l’acquisition de la partie commune remet en cause la destination de l’immeuble ou lorsque celle-ci lèse les droits d’un copropriétaire, la décision de l’assemblée générale devra alors être prise à l’unanimité des copropriétaires.

 

5) Si l’acquéreur envisage des travaux affectant les parties communes suite à l’achat (ex : perçage du plafond entre deux lots, dont le lot supérieur était auparavant une partie commune, afin de faire un escalier reliant les deux lots), un vote sur la réalisation de ceux-ci devra également avoir lieu. Ce vote aura lieu à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 :  » Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

 

6) A l’issue de l’assemble générale, le syndic envoie le procès-verbal de l’assemblée générale aux copropriétaires défaillants, c’est-à-dire les copropriétaires absents et non représentés à l’assembler générale, et aux copropriétaires opposants, c’est-à-dire les copropriétaires ayant voté contre l’une ou l’autre des décisions.

 

7) Conformément à l’art. 42 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires défaillants et opposants dispose d’un délai de 2 mois après la notification pour contester l’une des décisions votée en assemblée générale :  » Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

 

8) Si aucune contestation n’est rencontrée, rendez-vous est pris avec le notaire en charge de la vente afin de signer l’acte d’achat. Concomitamment à l’acte d’achat aura lieu la modification du règlement de copropriété.

 

9) Une fois l’acte d’achat signé, les travaux, s’il y en a, peuvent commencer.

 

Il convient de signaler que l’acquéreur récupèrera en tant que copropriétaire une partie du prix de vente.

 

Dans le cas où le candidat acquéreur n’obtient pas l’autorisation de l’assemble générale d’acquérir la partie commune, il peut saisir le tribunal. Il a alors peu de chances de succès car il devra prouver que la décision de l’assemblée générale n’a pas été prise dans l’intérêt de la copropriété mais pour d’autres motifs comme une animosité à son égard, ce qui est en pratique très difficile à prouver.

 

Source : Delacourt Immobilier

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