Le fonds travaux en copropriété : échéance janvier 2017

La loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu un certain nombre de dispositifs pour améliorer le fonctionnement des copropriétés. Parmi ces dispositifs figure celui-ci relatif à la constitution d’un fonds de travaux. Le détail de ce dispositif a été repris dans l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui est la loi fondamentale en matière de copropriété. Cet article et sa mise en œuvre sont étudiés ci-dessous.

I) Pourquoi constituer un fonds travaux ?

Avant de rentrer dans les détails du dispositif, il peut être utile de rappeler ce qu’est le fonds travaux. Le fonds travaux est un fonds constitué par chaque copropriété visant à faire face à des dépenses de travaux prévus ou imprévus.

L’objectif de sa constitution est de lisser dans le temps les appels de fonds nécessaires à la réalisation de ces travaux. Ceci permet de ne pas attendre la dernière minute pour appeler les fonds nécessaires et se heurter soit à un refus des copropriétaires de procéder aux travaux nécessaires, soit à des impayés de la part de certains copropriétaires

 

II) Quels travaux peuvent être pris en charge par le fonds travaux ?

Les travaux pouvant être pris en charge par le fonds travaux sont assez larges et regroupent aussi bien les travaux prévus par les lois et règlements, que ceux votés par les copropriétaires.

Le choix de réaliser tel ou tel travaux est pris par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’art. 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Signalons que les travaux d’urgence enclenchés par le syndic à sa seule initiative peuvent également être pris en charge par le fonds travaux si les copropriétaires le souhaitent.

 

III) L’aspect financier du fonds travaux

Le fonds travaux est constitué par une cotisation annuelle obligatoire appelée par le syndic auprès de chaque copropriétaire. Le montant de cette cotisation ne peut être inférieur à 5% du montant du budget prévisionnel. Les cotisations doivent être versées sur un compte bancaire spécifique dédié au fonds travaux.

Dès que le montant du fonds atteint le montant du budget prévisionnel, le syndic doit poser aux copropriétaires deux questions :

1°) L’opportunité d’élaborer un plan pluriannuel de travaux ;

2°) La décision de suspendre le paiement de la cotisation annuelle au fonds travaux en fonction de la décision prise par les copropriétaires de réaliser un plan pluriannuel de travaux.

 

IV) Les copropriétés exonérées de la constitution du fonds travaux

Toutes les copropriétés ne sont pas obligées de constituer le fonds travaux. Ainsi sont exonérées :

– les copropriétés qui ne sont pas à destination au moins partielle d’habitation. Ainsi les copropriétés à destination exclusivement commerciale ne sont pas concernées par le fonds travaux. A l’inverse, si un seul lot est à destination d’habitation, la copropriété est concernée.

– les copropriétés ayant fait réalisé un diagnostic technique global (dans les conditions prévues par l’art. L731-1 du Code de la construction et de l’habitation), celui-ci n’ayant détecté aucun travaux à prévoir au cours des dix prochaines années.

– les copropriétés neuves durant 5 ans après la fin des travaux.

 

V) Que se passe-t-il lorsqu’un copropriétaire quitte la copropriété ?

Lorsqu’un copropriétaire vend son lot, la copropriété (via le syndic) ne lui rembourse pas sa quote-part dans le fonds non utilisée. Ce sera donc au copropriétaire vendeur de demander à l’acheteur de lui rembourser ladite quote-part.

 

Source : Delacourt Immobilier

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