Le traitement fiscal de la plus-value de la première cession d’un logement autre que la résidence principale

La plus-value de cession d’un logement qui ne constitue pas la résidence principale d’un contribuable se verra imposée conformément aux règles prévues par le Code Général des Impôts (CGI). Rappelons à ce titre que la plus-value de cession est exonérée d’imposition au bout de trente années de détention du bien.

Cette règle générale d’imposition se voit souffrir plusieurs exceptions, notamment celle prévue par l’art. 150 U du CGI qui prévoit que la plus-value dégagée lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale soit exonérée d’imposition, à condition que le prix perçu par le vendeur soit utilisé par ce dernier pour acquérir ou faire construire sa résidence principale dans un délai maximum de vingt-quatre mois après la cession.

 

La mise en application de cette exonération nécessite plusieurs éclaircissements :

1) La cession qui bénéficie de l’exonération doit être la première cession ayant eu lieu depuis le 1er février 2012. Les cessions ayant eu lieu avant cette date ne sont pas prises en compte. Le fait que l’exonération ne s’applique qu’à la première cession a également pour conséquence que cette exonération est unique et ne s’appliquera qu’une seule fois.

2) Le prix de cession remployé par le vendeur doit servir à l’acquisition de sa résidence principale. Or, la France étant située dans l’Union Européenne, il est important de souligner que cette résidence principale peut être située aussi bien en France que dans un pays membre de l’Union Européenne.

3) Le remploi du prix de cession dédié à l’acquisition de la résidence principale pose également la question de savoir ce qui se passe si le vendeur souhaite utiliser une partie du prix de cession pour réaliser des travaux dans sa résidence principale après qu’il en soit devenu propriétaire. L’administration fiscale admet que le prix de cession remployé peut servir pour des travaux réalisés jusqu’à douze mois après l’acquisition. Ainsi, une partie du prix de cession remployé peut ne pas servir qu’à la seule acquisition mais aussi à la réalisation de travaux dans un délai de douze mois après l’acquisition.

4) L’exonération prévue à l’art. 150 U du CGI ne s’applique que si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années précédant la cession. L’obligation de respecter la durée de quatre années précitée peut bénéficier d’une exception si le vendeur acquiert sa résidence principale avant la vente du logement sous réserve que les points suivants soient remplis :

– la mise en vente du logement doit être antérieure à l’acquisition de la résidence principale ;

– la vente du logement intervient dans un délai raisonnable après l’acquisition de la résidence principale ;

– le prix perçu lors de la vente du logement soit affecté au remboursement de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la résidence principale.

5) Il est important de préciser que le vendeur devra mentionner dans l’acte de cession la fraction du prix de cession qu’il souhaite utiliser pour l’acquisition de sa résidence principale. En effet, le CGI permet au vendeur de n’affecter qu’une partie, et non la totalité, du prix de cession à l’acquisition de sa résidence principale. Dans ce cas, la plus-value de cession sera exonérée d’imposition à hauteur du pourcentage du prix de cession consacré à l’acquisition de la résidence principale. Ainsi, si 70% du prix de cession est remployé pour l’acquisition de la résidence principale, 70% de la plus-value sera exonérée d’imposition et 30% de cette plus-value sera

 

Source : Delacourt Immobilier

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