L’encadrement des loyers : le point à Paris

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a introduit un changement important dans la fixation du loyer des habitations en venant plafonner ceux-ci selon certain critères.

Il est ainsi prévu que, dans certaines zones géographiques, soit fixé chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Les zones géographiques concernées sont « les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social » (art. 6 de la loi ALUR). Dans le langage commun, ces zones sont qualifiées de tendues.

 

Afin de déterminer le loyer de référence, un observatoire local des loyers est créé dans les zones tendues. A Paris, zone tendue, c’est l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) qui joue ce rôle d’observatoire. Précisons que la loi laisse la possibilité aux communes qui ne sont pas en zone tendue de mettre aussi en place un tel observatoire si elles le souhaitent (art. 6 de la loi ALUR).

 

L’OLAP a ainsi dévoilé le 27 novembre 2014 un zonage des loyers parisiens, Paris ayant été découpé pour l’occasion en 80 quartiers (voici le lien vers le zonage communiqué). Comme vous pourrez le constater, la carte est composée d’un dégradé de couleurs indiquant les quartiers dans lesquels les loyers sont plus ou moins élevés. Ainsi la couleur rouge foncée correspond aux quartiers pour lesquels les loyers observés sont les plus elevés. Il est intéressant de noter qu’à part ce découpage des quartiers par couleur, aucune indication de loyer n’est fournie par couleur. Seuls quelques exemples concrets sont donnés, comme par exemple pour le quartier 48 – Quinze-Vingts – 12eme arrondissement – zone 11 ou le quartier 50 – Gare – 13eme arrondissement – zone 13. Les résultats complets pour la ville de Paris, quartier par quartier, seront communiqués ultérieurement lorsque l’OLAP aura été agréé par le ministère du logement au titre de la loi ALUR et qu’un décret en conseil d’Etat fixant le cadre général du dispositif aura été publié. Cela signifie très concrètement que l’application de l’encadrement des loyers sur Paris n’est pas en pratique applicable pour l’instant. Cependant, même si les résultats ne sont pour l’instant que partiels, il est intéressant de regarder la méthodologie retenue pour les quelques quartiers dévoilés.

 

Pour un quartier donné, chaque habitation a été classée en fonction de sa date de construction et de son nombre de pièces. Quatre périodes de construction ont ainsi été définies : avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990, et après 1990. Le nombre de pièces a été fixé à 1 pièce, 2 pièces, 3 pièces, et 4 pièces et plus.

 

Une fois ce classement effectué, l’OLAP a calculé le loyer médian pour chacune de ces classes, c’est-à-dire le loyer en-dessous duquel 50% des loyers observés se trouvent et au-dessus duquel 50% des loyer observés se trouvent. A titre d’exemple, pour le quartier 48 – Quinze-Vingts – 12eme arrondissement – zone 11, pour les habitations construits avant 1946 et de 1 pièce, sur un échantillon de 184 habitations, le loyer médian s’établit à 25,2 €/m2, ce qui signifie que 50% des loyers observés sont en-dessous de ce chiffre et 50% au-dessus.

 

L’OLAP fourni ensuite, à partir du loyer médian, le montant du loyer médian augmenté de 20%, et le loyer médian diminué de 30%. En reprenant notre exemple précdent pour le quartier  48 – Quinze-Vingts – 12eme arrondissement – zone 11 pour lequel  le loyer médian était de 25,2 €/m2, le loyer médian augmenté de 20% donne un résultat de 30,2 €/m2 et le loyer médian diminué de 30% donne un résultat de 17,6 €/m2.

 

La méthodologie de l’OLAP ayant été exposée, il est intéressant de la rapprocher des termes de la loi ALUR. Le loyer médian exposé précédemment constitue le loyer de référence pour la loi ALUR. Le loyer médian augmenté de 20% est appelé loyer de référence majoré. Le loyer médian diminué de 30% est appelé loyer de référence minoré. Ces définitions étant apportées, la loi ALUR prévoit que  » le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat  » (art. 6 de la loi ALUR). Ainsi, si le loyer d’un appartement dépasse le loyer de référence majoré, il devrait être remis au maximum au niveau de ce dernier. Si cela n’était pas fait, le locataire pourra engager une action en réduction du loyer.

 

Il convient de préciser que l’art. 6 de la loi ALUR introduit la possibilité pour un bailleur, sous certaines conditions, de fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré : « un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base (…) pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique » (art. 6 de la loi ALUR). Les caractéristiques évoqués dans l’art. 6 devraient être précisées dans un prochain décret du Conseil d’Etat.

 

Même si d’autres communes telles que Lille ou Grenoble se sont montrées intéressées par ces dispositions d’encadrement des loyers, Paris servira de ville test avant une généralisation du procédé.

 

Source : Delacourt Immobilier

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