Les plus-values immobilières depuis le 1er septembre 2013

Dans le cadre de la réflexion menée sur le logement en France, le gouvernement a décidé de réformer de nouveau le régime des plus-values immobilières. Cette réforme qui est rentrée en application depuis le 1er septembre a notamment eu des conséquences sur le taux d’abattement des plus-values en fonction de la durée de détention. Nous allons en détailler ci-dessous les principales dispositions.

I) Les biens concernés

Tous les biens immobiliers sont concernés par cette réforme, à l’exception des terrains à bâtir. Ainsi, les terrains à bâtir continuent à bénéficier de l’abattement pour durée de détention qui s’appliquait jusqu’alors. Précisons cependant que l’application d’un abattement sur la vente de terrains à bâtir pourrait être remis en cause à partir de 2014, le but étant de fluidifier le marché et d’inciter les propriétaires à ne pas conserver leurs biens afin de bénéficier de l’abattement.

 

II) Le nouveau taux d’abattement pour la détermination de la taxe sur les plus-values

Une fois la plus-value calculée, le nouveau taux d’abattement qui devra lui être appliquée pour déterminer la plus-value imposable sera le suivant:

– jusqu’à 5 ans de détention: 0%

– entre la 6ème et la 21ème année de détention: 6% par an

– la 22ème année de détention: 4%

– à partir de la 23ème année de détention: 100%

Nous pouvons constater que l’exonération totale est donc atteinte dès la 23ème année de détention contre 30 ans auparavant.

Rappelons que la taxe sur la plus-value sera calculée en appliquant à la plus-value imposable un taux forfaitaire de 19%. Ce taux pourra être majoré de 2% à 6% si le montant de la plus-value excède 50 000 €.

Elément important qui mérite également d’être mentionné: toute vente réalisée entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 bénéficiera d’un abattement exceptionnel supplémentaire de 25%.

 

III) Le nouveau taux d’abattement pour la détermination de l’assiette des prélèvements sociaux

Jusqu’au 1er septembre 2013, le taux d’abattement qui s’appliquait pour la détermination de la plus-value imposable était le même que celui qui s’appliquait pour la détermination de l’assiette des prélèvements sociaux. A partir de cette date, le taux d’abattement est différent. Ainsi, pour le calcul de l’assiette des prélèvements sociaux, le taux d’abattement sur la plus-value sera de:

– jusqu’à 5 ans de détention: 0%

– entre la 6ème et la 21ème année de détention: 1,65% par an

– la 22ème année de détention: 1,60%

– entre la 23ème et la 30ème année de détention: 9% par an

– à partir de la 30ème année de détention: 100%

Rappelons que le taux de prélèvements sociaux applicable à l’assiette après abattement est de 15,5%. Précisons que, comme pour la taxe, toute vente réalisée entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 bénéficiera d’un abattement exceptionnel supplémentaire de 25% sur l’assiette des prélèvements sociaux.

 

IV) Exemple

Réalisons une synthèse des nouvelles dispositions exposées en II et III au travers d’un exemple.

Prenons un propriétaire qui vend le 1er novembre 2013 un appartement qui lui servait d’investissement locatif et qu’il détenait depuis 15 ans. La plus-value avant taxe et prélèvements sociaux dégagée par l’opération est de 40 000 €.

 

1°) Calculons tout d’abord la plus-value taxable et la taxe qui en découle

Le bien étant détenu depuis 15 ans, le taux d’abattement applicable sur la plus-value sera de 60%. Par ailleurs, la vente ayant lieu entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, l’abattement exceptionnel de 25% s’applique en supplément. Par conséquent, la plus-value taxable sera de:

40 000 € x (1-60%) x (1-25%) = 12 000 €

La taxe à payer sera alors de 12 000 € x 19% soit 2 280 €.

 

2°) Calculons maintenant l’assiette des prélèvements sociaux et le montant de ceux-ci

Le bien étant détenu depuis 15 ans, le taux d’abattement sur l’assiette est de 16,5%. Comme pour la taxe, il faut également tenu compte de l’abattement exceptionnel de 25%. L’assiette des prélèvements sociaux sera donc de:

40 000 € x (1-16,5%) x (1-25%) = 25 050 €

Les prélèvements sociaux dont devra s’acquitter le vendeur seront de 25 050 € x 15,5% soit 3 883 €.

 

3°) Bilan de l’opération

Le vendeur percevra donc au final une plus-value nette après taxe et prélèvements sociaux de:

40 000 € – 2 280 € – 3 883 € = 33 837 €

 

Source : Delacourt Immobilier

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