L’importance de bien évaluer la provision sur charges locatives

Dans le cadre d’un bail d’habitation à titre de résidence principale, le paiement des charges locatives peut se faire de deux manières suivant qu’il s’agisse d’une location nue ou d’une location meublée.

S’il s’agit d’une location nue, le bailleur fait payer des provisions sur charges et procède à la régularisation des charges l’année suivante une fois le décompte des charges réelles de l’année écoulée disponible. Il en est de même pour une location meublée à ceci près que le bailleur peut alors recourir à un forfait de charges auquel cas aucune régularisation de charges n’a lieu au cours de l’année suivante.

Lorsque le bailleur a recours à des provisions sur charges, l’estimation de la provision est cruciale comme l’a rappelé un arrêt de la Cour de cassation du 8 octobre 2015 (pourvoi n°14-21710).

Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation, un bailleur avait fait payer à des locataires une provision sur charges mensuelle de 100 euros, soit 1 200 euros par an, tandis que le montant réelles des charges locatives s’était élevé à 2 373,44 euros au titre de l’année 2007 et à 2 596,18 euros au titre de l’année 2008.

Malgré l’écart manifeste entre le montant de la provision et le montant réel des charges locatives constaté au titre de ces deux années, le bailleur n’avait pas procédé à la régularisation annuelle des charges. Il n’a procédé à cette régularisation qu’à l’issue de la location en arguant du fait que la demande de régularisation intervenait dans le délai de prescription quinquennale et qu’en ce sens cette régularisation était donc valable. En effet, l’affaire en question concernant des charges des années 2007 et 2008, rappelons qu’un bailleur disposait alors de 5 ans pour réclamer une dette locative, loyer et/ou charges (précisons que depuis le 27 mars 2014 ce délai a été abaissé à 3 ans pour toute dette locative née après cette date).

La Cour de cassation, comme la juridiction de proximité de Perpignan, a décidé d’invalider la régularisation des charges demandée en raison d’un écart beaucoup trop important entre le montant de la provision et le montant réel des charges locatives, et ce d’autant plus que le bailleur n’avait jamais réalisé de régularisation des charges durant la location, ni informé les locataires d’une telle différence durant celle-ci, les empêchant ainsi de résilier le bail s’ils l’avaient souhaité en raison de ce surcoût important.

Une estimation fiable du montant de la provision sur charges doit donc être effectuée par le bailleur lors de la mise en location de son bien. Il ne doit pas manquer également de procéder, en temps et en heure, à la régularisation des charges locatives. Concernant la régularisation des charges, rappelons par ailleurs que la loi ALUR de 2014 prévoit désormais que lorsque celle-ci n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année d’exigibilité desdites charges, le paiement par le locataire est effectué par douzième s’il en fait la demande.

Source : Delacourt Immobilier

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