Vente immobilière : la clause de non-garantie des vices cachés

Un récent arrêt de la Cour de cassation du 30 novembre 2017 (pourvoi n° 16-25277 consultable sur Legifrance) a jugé de la licéité d’une clause de non-garantie des vices cachés dans le cadre d’une vente immobilière. C’est l’occasion de rappeler ici le principe d’une telle clause dans les contrats de ventes immobilières et de son application.


 
Qu’est-ce-qu’un vice caché ?

Avant de parler de non-garantie des vices cachés, rappelons tout d’abord ce qu’est un vice caché dans le cadre d’une vente immobilière.

L’article 1641 du Code Civil définit les vices cachés comme étant « des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Autrement dit, pour qu’un vice soit considéré comme caché, il faut que trois conditions cumulatives soient remplies. Premièrement, il faut que le vice soit caché, c’est-à-dire qu’il ne doit pas être apparent au moment de la vente et que l’acheteur n’en ait pas eu connaissance au moment de conclure celle-ci. Ainsi le vice sera notamment considéré comme caché si seules des investigations poussées, menées éventuellement par un expert, auraient permis de le détecter. Deuxièmement, le vice doit exister au moment de la vente. Troisièmement, le vice est tel qu’il rende la chose vendue (une maison par exemple) impropre à sa destination (comme par exemple le fait que la maison soit inhabitable) ou que l’acheteur ne l’aurait pas acheté au prix consenti lors de la vente.

Voici quelques exemples de vices cachés : fissures dans un mur cachées par une vigne vierge, présence d’insectes xylophages qui ne pouvaient être détectés lors de la vente sauf à mener des investigations poussées, etc.

 

La garantie du vendeur

L’article 1641 du Code Civil précise que le vendeur est tenue de la garantie des vices cachés. Autrement dit, le vendeur doit supporter les conséquences de la découverte par l’acheteur d’un vice caché. Précisons en cela que l’acheteur dispose de 2 ans pour agir une fois qu’il a découvert le vice (article 1648 du Code Civil). Le délai de 2 ans ne commence donc pas à la date de la vente.

Si l’acheteur met en œuvre cette garantie, il dispose de deux options : soit il rend le bien et le vendeur doit lui restituer l’argent versé lors de l’achat, soit il conserve le bien et demande une réduction du prix d’achat initial. Lorsque le vice caché n’est pas jugé suffisamment grave par le juge pour remettre en cause la vente, celui-ci ne permettra à l’acheteur que de se voir consentir une réduction du prix d’achat initial.

 

La clause de non-garantie des vices cachés

Afin d’éviter aux vendeurs d’avoir une épée de Damoclès au-dessus de leurs têtes une fois la vente passée, les notaires insèrent classiquement dans les contrats de vente immobilière une clause de non-garantie des vices cachés. L’insertion d’une telle clause a pour effet d’exonérer le vendeur à l’égard de l’acheteur d’une quelconque garantie des vices cachés une fois la vente conclue.

Deux points très importants méritent d’être soulignés. Premièrement, l’insertion d’une telle clause n’est pas possible lorsque le vendeur est professionnel et que l’acheteur ne l’est pas. Deuxièmement, la clause ne s’applique pas si le vendeur est de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il connaissait le vice au moment de la vente.

 
Source : Delacourt Immobilier

Facebook20
TWITTER
LinkedIn