Deux arrêts de la Cour de cassation ont été émis le 14 janvier 2021 et traitaient de la problématique de la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée dans une promesse de vente. Cette question revenait fréquemment, il est utile de se pencher sur ces deux décisions.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 janvier 2021, 19-24.290
Trois acquéreurs, un couple et leur fils, devaient acquérir une maison sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant de 60 000 euros au taux maximum de 3,15 % et d’une durée ne pouvant dépasser 15 ans. La demande de prêt n’a été sollicitée que par deux des trois acquéreurs, en l’occurrence le père et son fils, et non par la mère comme cela était prévue dans la promesse de vente. La demande de prêt a été rejetée par la banque. Les vendeurs ont alors demandé le paiement de l’indemnité prévue dans la clause pénale de la promesse de vente en indiquant que les acquéreurs n’avaient pas respecté la condition suspensive prévoyant que les trois acquéreurs, et non simplement deux d’entre eux, devaient solliciter le prêt. La Cour de cassation, tout comme la Cour d’appel avant elle, a rejeté la demande faite par les vendeurs aux motifs que
1) Les acquéreurs ont démontré que s’ils avaient présenté une demande conforme à celle indiquée dans la promesse, elle aurait été de toute façon rejetée par la banque en raison notamment de l’absence de revenus du couple et d’une capacité de remboursement reposant uniquement sur les épaules de leur fils. Sur ce point la Cour de cassation a confirmé son arrêt du 18 mars 1998 (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 18 mars 1998 pourvoi n° 95-22089).
2) La demande de prêt adressée par le père et son fils à la banque était conforme dans son montant, sa durée et son taux d’intérêt à ce qui était prévu dans la promesse.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 janvier 2021, 20-11.224
Un vendeur et un couple d’acquéreurs ont signé une promesse de vente d’une maison sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt maximum de 725 000 euros, dont 260 000 euros de crédit relais. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir le 3 février 2017.
Or, le 7 février 2017, les acquéreurs n’ayant pas justifié de l’obtention de la totalité des prêts, le vendeur leur a notifié sa renonciation à poursuivre l’exécution de la vente.
Mais le 23 février 2017, les acquéreurs, ayant obtenu leurs prêts, ont assigné le vendeur en paiement de la clause pénale au motif que la vente était parfaite compte tenu de l’obtention des prêts et que la renonciation à la vente par le vendeur avait pour conséquence l’application de la clause pénale prévue dans la promesse. Le vendeur a, pour sa part, demander la caducité de la promesse de vente et le paiement du dépôt de garantie par les acquéreurs.
La Cour d’appel a rejeté la demande des acquéreurs au motif que le prêt obtenu était d’un montant de 539 900 euros, ce qui était inférieur au montant de 725 000 euros indiqués dans la promesse.
Or, la Cour de cassation a cassé la décision de la Cour d’appel en indiquant que la promesse indiquait que le montant de 725 000 euros était un montant maximum, ce qui laissait la possibilité aux acquéreurs de solliciter et obtenir un montant plus faible, ce qui a été effectivement le cas.
Comme quoi, une condition suspensive peut se jouer à un mot près, en l’occurrence ici « maximum »…
Source : Delacourt Immobilier
